登録免許税を勉強しました│不動産営業新人奮闘記

今回は登録免許税について勉強をしたので、内容をお伝えいたします。

不動産を取得する際には、不動産取得税や固定資産税等、様々な税金があります。

登録免許税には、軽減措置があります。
税率が軽減されますので、税額が大きく変わります。
軽減適用の条件などご紹介いたしますので、是非参考にしてください。

登録免許税とは

不動産を新たに所有した時に所有権を登記する場合や、住宅ローン等を借りて抵当権を登記する場合等に登記所で納付する国税です。

登録免許税は不動産を取得した人が支払う

法律上では、売主買主等2人以上いる時は、連帯して納付する義務を負います。
しかし、登録免許税は一般的に、不動産をこれから取得する人が支払います。
登記によって、利益を得るのは取得する人だからです。

登記の種類

軽減を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。
ここで登記の種類をご紹介いたします。

所有権保存登記

新築した建物等で、所有権の登記がない不動産について、
最初に行われる所有権の登記のことです。

所有権移転登記

土地や建物を取得した際に、所有権が取得者に移ったことを明確にするための登記のことです。

抵当権設定登記

抵当権の設定を記載した登記のことを抵当権設定登記といいます。抵当権とは、債務者が債務を履行できない場合に、債権者が競売等を実行して債権を確保する担保権の一種です。
※もしも、住宅ローン等の支払いが滞ってしまった場合、
任意売却等の方法もございますので、お早めにご相談ください。
上記の登記の種類または、土地や建物によって軽減税率は変わってきます。

軽減を受けるための条件

建物と土地は、原則、下記に記載の期間までです。

土地	2023年3月31日までに登記
建物	2022年3月31日までに登記

それぞれ上記の期日までに申請すれば軽減が適用されます。
※期間は変更される可能性があります。

新築住宅の場合

・個人が住むための住宅であること
・床面積50㎡以上
・住宅用家屋証明書が発行されること
各市区町村のホームページでダウンロードできます。

中古住宅の場合

所有権移転登記は以下の条件も満たさなければなりません。

種類	築年数
マンション	築25年以内
木造戸建	築20年以内

上記築年数を経過している場合は、次のいずれかの書類が必要です。

①耐震基準適合証明書
耐震基準を満たしていることを証明する証明書です。
②住宅性能評価書
住宅の性能を公平な立場で評価し、その結果を表示した書面です。
③既存住宅売買瑕疵保険加入証明書
住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書です。
耐震基準適合証明書は住宅など建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかを証明する書類です。

住宅ローン等を借りる場合

住宅ローン等を借りる場合、抵当権の設定登記を行う必要があります。
抵当権設定登記で上記の新築住宅の条件と中古住宅の条件を満たす必要があります。

軽減前と軽減後の税率

登録免許時においては、軽減を適用すると税率のみが変化します。
ここでは、建物と土地に分けてご説明いたします。

軽減前と軽減後の税率｜土地編

土地の所有権移転登記では、2.0%から1.5％に軽減されます。

軽減前と軽減後の税率｜建物編

新築建物の所有権保存登記では、0.4％から0.15％に軽減されます。
中古住宅の所有権移転登記では、2.0％から0.3％に軽減されます。

軽減前と軽減後の税率｜住宅ローン編

抵当権設定登記では、0.4％から0.1％に軽減されます。

登録免許税の求め方

登録免許税額＝課税標準×税率
課税標準とは、登記の種類によって以下の通りです。

・不動産の固定資産税評価額
・債権金額（住宅ローン等）による場合。

固定資産税評価額については、毎年送られてくる納税通知書に記載がありますので、参考にしてください。
また、納税通知書でなくても固定資産税評価証明書を各市町村より取得することで算出することもできます。

計算例

居住用建物で、登記簿上の床面積55㎡、固定資産税評価額500万円
土地の固定資産税評価額1000万円　住宅ローン2000万円の場合

建物：500万円×0.3％＝15,000円
土地：1000万円×1.5％＝150000円
抵当権設定登記：2000万円×0.1％＝20000円
合計すると、15,000円+150,000円+80,000円＝245,000円（24万5千円）となります。
計算方法は、概算ですので、詳細は税務署などにお尋ねください。

登録免許税の納付方法

① 現金
現金で支払う場合、税務署に登録免許税納付のための支払いを済ませて領収書をもらうことになります。
領収書を申請するための用紙に添付することで証明できます。

② 収入印紙
各申請に対して、登録免許税額を計算して、収入印紙を添付する方法もあります。

③ オンライン
登記申請用のソフトをインストールして用意する必要があります。
現在では、登記費用を直接法務局まで持参しなくてもインターネットを通じて申請を行うことができます。

軽減申請は依頼できる

不動産登記には、専門的な知識が必要です。このため、ハウスメーカーや不動産会社を通じて、登録免許税の納付を含めて司法書士に一任する場合がほとんどです。
※個人で登記申請される場合は除きます。

まとめ

今回は登録免許税についてご紹介しました。
不動産を購入や相続などで、取得する際には、様々な種類の税金があり、諸費用が必要となります。

登記費用の見積もり時に登録免許税の算定をしてもらえる司法書士もいますので、気軽に不動産会社に聞いてみるのが良いでしょう。
軽減制度を活用してお得に物件を探してみてください。

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Q&A

Ｑ登録免許税がいくらまで収入印紙で払えますか？

Ａ3万円以下まで可能です。ただし、3万円を超える場合でも認めてくれる場合がありますので、詳しくは税務署等に問い合わせてください。

Ｑ購入を検討しているマンションが広告で見ると面積が49㎡です。軽減は適用できますか？

Ａ軽減は適用できません。広告やパンフレットなどに記載されている面積は、専有面積です。専有面積とは、壁などの中心線で囲まれた面積です。軽減に関係する面積とは、登記簿上の面積であり、壁などの内側の面積のことを示します。よって、登記簿上の面積は、専有面積より狭くなります。

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