住み替え成功術│現役営業マンが教えるシリーズ

住み替えとは言葉の通り、住居を替えることを言います。住み替えの理由は、人それぞれあります。
そのタイミングが時期として最良なのか、何から始めれば良いのかご不安なことが多いと思います。

例えば、現在の住まいを売却した金額を新居の購入資金に充てたいと考えていても、なかなか売れなければスムーズな住み替えが実現しません。
売れない期間が長期化すると、売り出し価格の値下げを余儀なくされる可能性も考えられます。

そのため、住み替えをスムーズに進めるためには、まずは「どうしたいのか」優先順位を整理することが大切です。

今回はそんな住み替えに関しての基礎知識や、注意点を分かりやすく解説していきます。
これから住み替えを考えている人は参考にしてみてください。

売るのが先か、買うのが先か

「売却・購入同時」に進めていくのが1番理想ですが、タイミングのコントロールが難しいのが現状です。

「売却先行」や「購入先行」それぞれメリット、デメリットがございます。

売却先行のメリット

「売却先行」の場合は資金計画が立てやすいため、安心して住み替えが可能です。

自宅に住宅ローンが残っていても、自宅の売却金額が決まっているため次の家の予算も立てやすくなります。

二重ローンの心配もありません。さらには、売出価格も強気でチャレンジする期間があります。

売却先行のデメリット

一方デメリットは、引き渡しまでに希望にマッチする新居が見つからない場合、一時的に賃貸物件を探すなど、二度の引っ越しが必要になります。

もし、欲しい物件が見つかってもすぐには購入できないこともあります。

売却先行が適している方

現在の自宅に住宅ローンが一定金額残っている方や、まずは高く売ってみたい方は売却先行をオススメします。

購入先行のメリット

時間をかけて理想の新居を探したい方には、購入先行がおすすめです。

購入先行の場合、売却時期や自宅の引き渡し時期に左右されることなく、じっくりと理想の新居を探すことができます。

購入先行のデメリット

一方デメリットは、購入先の住宅ローンとの二重ローンになってしまう場合があります。
住宅ローンを組んで新居を購入した場合、自宅が売れない期間住宅ローンの二重支払いが待っています。

また新居購入の際に組んだ住宅ローン金融機関から”売却条件”を設定される場合があります。
売却条件とは「一定期間内に売却をしてください」という旨の条件です。

そのため、売却価格が希望金額より下回ってしまうこともあります。

先行購入が適している方

自宅の住宅ローンを完済している方や、新居を現金で購入できる方は先に購入してもゆっくり売却活動ができます。

住宅ローンの残債や自己資金の有無、売却物件の流動性といったさまざまな要素を考慮し、自分に適した方法で進めていくことをオススメしています。

住み替えに適したタイミング

住み替えといっても「自宅を高く売りたい」とうお声もよく伺います。

売却をする前提での最適なお住み替え時期をご紹介します。

築年数で判断

売却を検討しているマンションの築年数を意識しておきましょう。
マンションを売却するにあたって狙い目となるのが、5年以上10年以内の期間です。

築年数の浅いマンションであればあるほど、希望する価格で売却できる可能性が高くなります。

価格の下落率は新築～築5年程度が最も大きく、そこから築20年までは緩やかに下落します。そして築20年を過ぎるとまた下落率が高くなるというのが一般的な傾向です。

また、所得税・住民税などの税金の観点からも、所有期間が5年以上である方は『長期譲渡所得』となりそれぞれの税金を安く抑えられるというポイントがあります。
※譲渡所得税の計算は後半でお伝えします。

修繕積立金の増額前のタイミングで判断

分譲マンションに住む場合、建物の維持管理に必要な費用として、区分所有者が管理組合に修繕積立金を毎月積み立てることになります。
一般的には築年数が古くなればなるほど、修繕積立金の負担が大きくなります。
修繕積立金が増額される前に住み替えを検討するのも一つの方法です。

住宅ローン控除視点で判断

マンションを購入する際、住宅ローン減税制度の利用を申請することにより、住宅ローンの一定割合の金額が所得税から控除されるようになります。
控除の対象期間は10年間(2022年12月末までに入居された場合は13年)です。住宅ローン減税制度を使い切るという観点で考えるなら、マンション購入から10年以降のタイミングでの住み替えが望ましいでしょう。
住宅ローン控除の詳細はこちらご参照ください。

住み替え理由が発生したことによる判断

理由として、「転勤が決まった」「家族の人数が増えた」「子供部屋を作りたい」など、住み替えを希望するきっかけが発生したときこそが住み替えのタイミングです。

たとえば子供の成長段階に合わせて住み替えるなら、お子様の入学の時期にあわせて住み替えを行うのがベストでしょう。

譲渡所得税額の計算方法

譲渡所得税は購入金額と売却金額の差益にかかってきます。
もちろん購入や売却にかかった費用は差し引くことができます。

①売却価格－（取得費＋売却諸費用＋購入金額）－特別控除＝課税譲渡所得
②課税譲渡所得×税率＝所得税・住民税

取得費や、売却諸費用は次の通りです。

【取得費になるもの】
(1)土地・建物の購入代金
(2)建築代金
(3)購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
(4)仲介手数料
(5)測量費
(6)整地費・建物の取り壊し費用など
(7)設備費
(8)改良費
(9)一定の借入金利子

【売却諸費用】
(1)不動産会社に支払う仲介手数料
(2)登記費用：ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬
(3)売買契約書に貼付する印紙代
(4)引越し費用

譲渡所得税率

譲渡所得税率は所有期間によって異なります。

短期譲渡所得は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下、長期譲渡所得は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えた場合です。

期間によって、税率や条件が大幅に異なるため、しっかりと自分の不動産の所有期間を知ることが大切です。

種類	税率
短期譲渡所得の場合	所得税30.63%　住民税9%　計39.63%
長期譲渡所得の場合	所得税15.315%　住民税5%　計20.315%

まとめ

低金利政策の影響を受け、従来よりも住宅ローンが組みやすくなったと言えます。しかし、住宅ローンが残ったまま住み替えする場合には注意が必要です。
働き方が多様化するなか、「住まい」への関心が高まっています。本来、住み替えとは「人生の生活満足度を向上するため」におこなうもの。

ライフスタイルや価値観の変化による住み替えを実現させるため、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

TOANET株式会社

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TEL:078-232-3339
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Q&A

Q売却査定は無料ですか？

Aはい。
無料で査定を行っております。自宅がいくらで売れるのかお知りになりたい場合はお気軽にご相談ください。

Q住宅ローンの相談もおこなっていますか？

Aはい。
弊社提携金融機関がありますのでしっかりサポートさせていただきます。借入期間や金利等のご相談もお気軽にお申し付けください。

投稿者プロフィール

宮脇平営業

前職は、不動産とは全く関係のない業界で働いていました。　不動産業に従事する父の影響もあり、またお客様の一大イベントである「マイホームの購入」にお立合いしたいと思い不動産業界に転職致しました。
不動産の知識としてはまだまだ勉強中の身です。ですが、お客様一人ひとりに誠心誠意、情熱と丁寧さを持って接する気持ちだけは誰にも負けません。気軽に声がけできる、安心できる不動産パートーナーになるまで、日々邁進致します。
お客様にとって住宅購入は、「一生の記憶」に残る経験です。そんな人生の一大イベントを通じて、お客様に幸福をご提案できる、「宮脇さんから買って良かった」と思ってもらえるそんな営業マンになり、その後も不動産の相談者として一生のお付き合いができればと思います。