マイホームを売却する際に、利益（譲渡所得）が発生し譲渡所得税が課税されることがあります。
譲渡所得税額は、多額になりますので利用できる控除をしっかりと利用し、節税対策をしましょう。
今回は、特例の一つである買換え特例をご紹介します。
譲渡税を繰り越しできる特例
不動産を売却した時には、譲渡所得等、売却で発生する利益に対して譲渡所得税が課税されます。その譲渡所得税を次回の売却時まで繰り越すことができる制度です。
買換え特例と3000万円特別控除の比較
買換え特例と3000万円特別控除それぞれでどちらを使うことがオススメなのか例を用いて説明します。
例 ：物件Aを3000万円で購入し、4300万円で売却したとします。この時『取得費』や『譲渡費用』を合わせて300万円とします。
その後、物件Ｂを5000万円で買ったとします。
4300万円（売却価格）－3300万円（取得費＋譲渡費用）＝1000万円（譲渡所得）
譲渡所得は、上記で計算します。
買換え特例を使うと
今回課税されるはずである譲渡所得税を次回に繰り越すことができます。
※注意点は、次回、もしも売却する可能性があるのであれば、繰り越された税額を合計して支払うことになります。
3000万円特別控除を使うと
譲渡所得が1000万円となり、3000万円特別控除を受けることで、0よりも小さくなります。
この時、譲渡所得税は課税されません。
※適用条件等詳しくは、3000万円特別控除をご覧ください。
例 ：物件Cを2000万円で購入し、5500万円で売却したとします。この時『取得費』や『譲渡費用』を合わせて300万円とします。
その後、物件Ｄを6000万円で買ったとします。
5500万円（売却価格）－2300万円（取得費＋譲渡費用）＝3200万円（譲渡所得）
譲渡所得は、上記で計算します。
買換え特例を使うと
売却時の譲渡所得税を次回に繰り越すことができます。
3000万円を超える譲渡所得ですので、3000万円特別控除では課税される税額も買換え特例では、今回に限り課税されません。
※注意点は、次回、もしも売却する可能性があるのであれば、繰り越された税額を合計して支払うことになります。
3000万円特別控除を使うと
譲渡所得が3200万円ありますので、3000万円特別控除を受けることにより、譲渡所得は200万円となります。
この時、譲渡所得が200万円ありますので、200万円に短期または、長期譲渡所得税率を掛けて求められるのが、譲渡所得税額となります。
適用条件
売却したマイホームと住替え先のマイホームそれぞれに適用要件があります。
売却したマイホーム
・居住年数10年以上
・転居後3年12月31日以内
・3000万円特別控除等の他の特例を受けていない
・売却代金が1億円以下
住替え先のマイホーム
・翌年の12月31日までに購入
・床面積の制限
・取得日の翌年12月31日まで居住
確定申告が必要
買換え特例を利用するには、『売却したマイホーム』と『住替え先のマイホーム』の条件をすべて満たし、確定申告をしなければいけません。
確定申告をしないと、条件を満たしても特例は適用されない為、注意が必要です。
買換え特例適用時の注意点
① 3000万円特別控除との併用はできません。
② 買換え特例の適用後、物件を売却すると繰り越されていた税金が一斉にかかってきます。この先物件を売却するのかというところまで含めて長期的に見て
③ 買換え特例の申告をした後、もしも取得期限内に取得できなかった場合、特別な場合を除き3000万円特別控除及び、その他軽減税率の特例は受けられません。
譲渡損失が出た場合の買換え特例 繰り越し控除の特例
令和3年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合に、旧自宅の譲渡による損失が生じたときには、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得等、他の所得から控除することができます。
更に、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡した年の翌年以降3年以内に繰り越して控除することができます。
まとめ
3000万円特別控除と買換え特例の特例は、どちらを適用させるべきか状況によって異なります。
買換え特例の場合、税額を繰り越しているのであって、免税されているわけではないので注意が必要です。
3000万円特別控除を利用するべきか、買換え特例を利用するべきか長期的に見ておく必要があります。
ご不明点等ございましたら、税務署や税理士等にお問合せ下さい。
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Q＆A
Q.買換え特例を適用するための条件として、居住中とありますが、どれぐらい住むことで居住中と認められるのですか？
A. 単身赴任の場合やすでに引っ越ししてしまっている場合等、居住用とみなすために特殊なケースもあります。
3000万円特別控除は居住用であることか条件で、期間は特に指定はありません。
しかし、買換え特例を利用する時には、10年以上所有している居住用財産という条件がありますので、期間も注意しておく必要があります。
Q.マイホームを買換えた時、特例の併用はできるのでしょうか？
A. 自宅を売却する時に譲渡所得が発生すると、譲渡所得税が課税されることになります。
買換え特例を利用する場合、新居も同時期に購入することが多いですが、その際、新居購入時に組んだ住宅ローンについて住宅ローン控除が利用することができません。
したがって、納税者は、譲渡益に対する税負担と、住宅ローン控除を利用した場合の税金の控除額と比較検討し、どちらかの制度を選択して利用することになります。
※住宅ローン控除の適用条件等詳しくは、こちらの住宅ローン控除の仕組みをご覧ください。
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