不動産投資での節税方法について解説します│現役営業マンが教えるシリーズ

今回は、不動産投資での節税方法について分かりやすくまとめてみました。
不動産投資をするメリットの一つとして節税があります。
不動産投資で出来る節税の仕組みを知っておくことで、不動産投資もしやすくなるのではないでしょうか。

不動産投資について詳しく知りたい方は、不動産投資のメリットとリスクをご参照ください。

不動産投資で節税するには確定申告が必要

給与以外で20万円以上の所得があった場合、確定申告が必要となります。
不動産投資を行う上で、確定申告は必ず必要です。
確定申告を行うことで、不動産の経費として記入することができ、節税につながります。

※確定申告については、国税庁確定申告作成コーナーをご確認下さいませ。

経費として申告できる費用

経費により所得を下げることで課税される所得が減ります。そのために経費計上できる費用を把握しておくことが大切です。

管理費・修繕積立金等

管理費・修繕積立金等はマンションでかかる費用です。

投資用不動産の修繕やクリーニング等にかかる費用

投資用で購入した不動産の設備が壊れた際やリフォーム（クロスの貼替等）にかかる費用として、修繕にかかる費用があります。

管理会社へ支払う管理委託料

投資用不動産を購入した場合、不動産管理会社に賃貸や建物の管理業務を委託することができます。

不動産管理会社に管理業務の料金として支払う管理委託料は、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。

減価償却費

こちらは、継続的に経費計上できる不動産投資における最大の経費と言えます。
計算方法などの詳細につきましては、下記にて説明致します。

ローンの利息

投資用不動産を購入する際にローンを利用すると、利息がかかります。
その利息を経費として計上することができます。

物件購入にかかる費用や税金

物件購入にかかる費用につきましては、不動産購入時の諸費用をご参照ください。
他にも、継続的に1年に1度固定資産税・都市計画税がかかります。

減価償却とは

住宅用、事務所用また、それぞれの建物の構造によって耐用年数は違います。
下記の表にてご参照ください。

事業用

建物の構造	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
鉄骨造(厚さ3ｍｍ以下)	19年	0.053
鉄骨造(厚さ3～4ｍｍ以下)	27年	0.038
鉄骨造(厚さ4ｍｍ超)	34年	0.030
鉄筋コンクリート造・ 鉄骨鉄筋コンクリート造	47年	0.022

非事業用

建物の構造	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031
鉄骨造(厚さ3ｍｍ以下)	28年	0.036
鉄骨造(厚さ3～4ｍｍ以下)	40年	0.025
鉄骨造(厚さ4ｍｍ超)	51年	0.020
鉄筋コンクリート造・ 鉄骨鉄筋コンクリート造	70年	0.015

減価償却の計算方法

例

築年数：2010年
構　造：鉄筋コンクリート造
物件価格：5000万円
業務に供された月数：120か月

【公式】
中古物件の耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋経過年数×0.2
　　　　　　　　　＝47年－12年＋12年×0.2
　　　　　　　　　＝35年－2.4年
　　　　　　　　　＝37.4年

鉄筋コンクリート造は償却率が0.022なので、下記式にあてはめます。

減価償却費＝建物購入価格×償却率×業務に供された月数÷12
　　　　　＝5000万円×0.022×120か月÷12
　　　　　＝1100万円

建物取得費＝建物購入価格－減価償却費
　　　　　＝5000万円－1100万円
　　　　　＝3900万円

減価償却費は毎年計上できる経費

減価償却費＝建物購入価格÷(建物耐用年数－築年数)

この式を上記の設定の元計算すると、

5000万円÷(47年－12年)＝約143万円となります。

この約143万円は毎年減価償却費として経費計上できる費用です。

投資用物件購入時の注意点

投資用物件を購入する際に気をつけておきたいポイントは3つあります。

①物件の立地

不動産投資で利益をあげるためには人が入らなければ利益は上がりません。
そのため、駅からの距離や、周りの環境などの立地条件に家賃価格は左右されます。
利益をより高く出すには物件の立地はしっかりと確認が必要になります。
ただ、立地が良くても相場よりも高い金額で購入してしまうと利回りが低くなり

②賃貸契約書の確認

賃貸契約書の確認とは、オーナーチェンジ物件を購入検討する時に注意が必要です。
賃貸契約書には、敷金や保証金についてしっかりと確認が必要です。
契約書をしっかり確認し、いざと言う時にトラブルが起こらないようにしましょう。

③築年数について

築年数が古いマンションは、前所有者が室内のメンテナンスを定期的に行っていたかを確認しましょう。メンテナンスの有無で修繕にかかる費用が大きく左右されます。

まとめ

今回は不動産投資の節税について詳しく説明しました。
節税に効果的な不動産投資ですが、知識を持ってすることがとても重要になります。
節税に繋がる計算方法や、投資用物件購入時には注意することをしっかり確認し、より効率的に不動産投資を行う事で利益をあげることができるとおもいます。

神戸でマンションを探すなら、是非マンション購入カウンターをご活用ください。

Q＆A

Q.投資用マンションは、居住用住宅と同様に住宅ローン控除が受けられますか？

A.居住用住宅の場合、一定の条件を満たした物件の購入であれば、住宅ローン控除を利用でき、税金の控除を受けられます。投資用不動産の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除の条件は、自宅用の不動産の購入であり、第三者への賃貸を目的とした投資用不動産のローンには適用はされません。

Q.ローンを組むと、税金の還付が受けられて節税になると聞きましたが、どういう仕組みでしょうか？

A.ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費とすることができます。金利相当額を経費とできる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費とできても、税金の還付が受けられるわけではありません。

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