サブリース契約について勉強しました│不動産新人奮闘記

今回は、不動産投資のサブリース契約について勉強しました。
サブリース契約のメリット、デメリットや向いている方など、サブリース契約の注意点も含めてご説明いたしますので是非ご参考にしてください。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、所有している物件を不動産会社（以下サブリース業者）と賃貸契約を結ぶことで、毎月定額で家賃保証が受けることができます。
更に、その物件の管理を任せることが出来る仕組みをサブリース契約といいます。
これによって、一定の家賃収入を得ることが出来るため、空室リスクの不安を和らげることができます。

サブリース契約の注意点

サブリース契約をする前に注意するべき4つのポイントを紹介いたします。

家賃保証の割合を確認する

家賃保証率の割合の相場は、一般的に8割～9割程度であることが多いです。
内容は、サブリース業者や物件によって大きく異なり、家賃保証率が相場よりも低く設定されてしまうことがあります。
その場合、契約を行う前になぜ相場よりも低いのかをサブリース業者にしっかりと確認することが大切です。

家賃保証の見直しが行われるかを確認をする

物件の相場の変動や、入居状況、家賃減額などが起こった場合に備えて、契約書には、家賃保証を一定期間で見直すことが出来るといった内容の条文が記載されています。そのため、契約時の家賃保証は何年間固定されるか、何年ごとに見直しが行われるかということをしっかりとした確認が必要です。

修繕費負担がどうなっているか

物件の簡単な修繕は不動産会社が負担し、経年劣化などが理由の修繕はオーナー負担になっているパターンが多いようです。
そのため、高額な修繕費が請求されトラブルになる件も少なくは無いため、契約時の段階で見ておくことが大切です。

途中で解約することが出来るかの確認

サブリース契約を途中で解約できるかというのは最も重要な点です。
解約時のトラブルが特に多く報告されていることもあるので、円満な解約をするためにも解約に関係する条文をしっかりと確認してください。
その条文が理解できなかったり、納得できなかったときは、業者にも確認を取りましょう。

サブリース契約のメリット

管理を任せられる

サブリース契約をすることで、入居者の募集や、契約の更新、退去、部屋または建物のメンテナンス等々の管理を全て、サブリース業者に任せることができます。
時間と手間のかかる業務のため、管理を全て任せることが出来るのは負担の軽減にも繋がります。

空室リスクの不安を軽減

一般的な管理契約では空室の場合、収入がありませんが、サブリース契約では、空室であっても一定の家賃保証を受けることが出来ます。また、入居者が家賃を支払えず滞納してしまった場合、普通は収入が減少しますが、サブリース契約を結ぶことで、家賃保証を業者から支払ってもらえるため、安定した収入を得ることが出来ます。
これが、サブリース契約最大のメリットと言えます。

サブリース契約のデメリット

収益性が下がる

サブリース契約を結んだ場合、オーナーと入居者の間にサブリース業者が入るため、家賃が全額オーナーに支払われなくなり、収益性が下がります。
一般的には、家賃保証率は8割～9割が相場となっていますが、注意点でも述べた通り場合によっては、相場よりも低く設定されてしまう場合もあります。
これによって、物件の収益性や利回りも、サブリース契約を行わない場合と比べると下がってしまいます。
また、入居者から支払われる礼金なども契約の内容によってはオーナーの利益にならない場合もあるので、契約時の確認が必要です。

家賃保証が一定期間で見直される可能性

安定した収入が得られることがサブリース契約最大のメリットですが、家賃保証は一定期間で見直しされます。一般的な賃貸契約の場合、家賃保証の見直しは2年ごとに行われ、ほとんどがその見直しで、家賃保証が下がるとされています。
※この見直しにより、トラブルの発生が多く揉めてしまうことがあるため、契約時にしっかりと確認し、下がることを想定した上でサブリース契約を結ぶことが重要です。

免責期間に注意する

※サブリース契約を結んでいても、入居者の退去の後、免責期間が定められていた場合、家賃保証が支払われないことがあります。
一般的には1ヶ月から1ヶ月半程で免責期間は定められています。この間は、サブリース業者が物件の入居者を探す期間のため、家賃保証が支払われない期間です。この期間は、収入が得られないため、契約時に免責期間の有無を確認しましょう。

サブリース契約がオススメな人

賃貸経営の経験が浅い方、他に仕事や事業があり賃貸経営だけに時間を使うことが出来ない方、管理事務など面倒なことはしたくないが不動産投資をしてみたい方にサブリース契約はオススメです。

まとめ

今回は、サブリース契約について勉強しました。
最初にも触れた通り、トラブルなどが原因でマイナスなイメージを持ちやすいサブリースですが、メリットもあります。
サブリース契約の利用を検討する際には、契約時の書類に注意することと、デメリットの箇所をしっかりと理解することが大切です。
ご質問やご相談がございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

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Q＆A

Q.サブリース会社から、突然、賃料減額の通知がきて困っているのですが、どうすればよいですか？

A.賃料減額に応じない選択肢もありますが、トラブル（調停など）になることもあります。

Q.サブリース会社との間で、賃料を変更しない特約をすることはできますか？

A.賃料を変えない特約は可能ですが、賃料減額（増額）請求自体はなくすことはできません。
サブリース契約で特にオーナーを困らせるのが、契約途中での賃料減額請求です。新築当時は高額な賃料でも、一定期間後は毎年のように賃料が見直されて、銀行への支払いにも影響するケースがあります。そこで、賃料を増額も減額もしないという特約をしておくことでトラブルを少しでも回避できるようにすることが大切です。

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