敷地権と非敷地権について解説します│現役営業マンが教えるシリーズ

マンション探しをしていると「敷地権」という言葉を耳にするかと思います。建物が建っている土地のことを「敷地」と呼び、敷地についての権利を「敷地利用権」と言います。

敷地権とは、建物と土地の所有権がセットになっており、別々に売買ができません。
所有権のような権利を表す用語ではなく、権利の「形態・形式」を示す言葉になります。

今回は、「敷地権」「非敷地権」の違いについて解説します。

敷地権とは

ひとつの建物の中に、複数お部屋があるマンションなどの建物を「区分建物」といい、専有部分（各お部屋）の所有権を「区分所有権」、所有者を「区分所有者」といいます。
区分建物は、マンションのみではなく、オフィスビルやショッピングモールなどさまざまな形態があります。

マンションの場合、土地との関係で、敷地権と非敷地権の2種類に分けられます。
敷地権とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態を指します。

一戸建ての場合、土地と建物は別々に登記しますが、マンションの場合、お部屋（専有部分）は全体の建物の一部で単独所有になりますが、土地は各所有者の共有の持ち物で、単独所有ではございません。つまりマンションのお部屋の部分だけ残し、土地部分だけを売買することはできず、土地とお部屋（建物）がセットになっていることを敷地権と呼びます。

複数の人がひとつの所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権（賃借権など）を有する場合を準共有といいます。共有者は持分に応じて、共有物全体の使用ができるものとされています。これを共有持分といいます。

敷地権の割合の決まり方

敷地権割合は、多くの場合、壁芯面積で設定されています。
壁芯面積とは、壁の中心から測定した面積のことです。
マンションの物件資料に記載の面積は壁芯面積に該当します。

一方、登記簿謄本に記載のある面積は、内法(うちのり)面積といいます。
壁の内側の部分から求められた面積のことです。つまり、物件資料に記載されている専有面積よりも、登記上の面積の方がやや狭くなることになります。

敷地権の割合は、壁芯面積を総床面積で割ったものとなっています。
例えば、登記簿謄本で、以下のような表示があります。
専有部床面積：87.35㎡
敷地権の割合：2950530分の9187

この場合は、内法面積87.35㎡、専有面積91.87㎡、となります。

非敷地権とは

非敷地権とは、土地と建物がセットになっている敷地権とは異なり、権利関係が複雑であったり、管理組合による否決などで、敷地権の登記ができず、一戸建てのように土地と建物それぞれが登記されているケースを非敷地権といいます。
つまり、土地と建物を別々に処分することができます。

土地は建物の所有者全員の共有になっています。
共有持分の割合は、専有部分の床面積の割合によることが多いです。

マンションを購入すると、建物部分の登記を所有権移転するだけではなく、土地の共有持分も移転しなければなりません。
住宅ローン利用の際は、土地部分にも抵当権の登記をしなければなりません。
金融機関は、マンションを担保にお金を借してくれるので、建物の所有権移転のみとか、土地の共有持分の所有権移転だけにお金を貸すことはしません。

土地の登記簿謄本には、区分所有建物の移動がすべて記載されるので膨大な量になります。
一筆の土地であれば、負担も少ないですが、複数の土地の上にマンションが建築されている場合、その全てに土地の共有持分が必要なため、さらに煩雑になります。

土地と建物を分離して売買するメリットも少ない為、マンションを売買すると、建物の登記を所有権移転するだけではなく、土地の共有持分も移転するのが普通です。

ここ最近の分譲マンションは、敷地権登記になっておりますのでご安心下さい。

まとめ

今回は、敷地権と非敷地権について紹介しましたが、どちらにしろ購入する上で大きな違いはございません。
大規模なタワーマンションなどは、登記簿謄本が見づらくなっため、敷地権にしたが、小規模のマンションは敷地権にしていないマンションも神戸市中央区にもございます。

敷地権の登記は、土地の登記事項を建物に移記したものです。
登記の効力は変わりません。

権利関係を調査するのに、土地の登記簿謄本が必要になりますので、その手間が変わるぐらいです。
登記簿謄本の取得も不動産会社が行なってくれますのでお客様の手間は変わりません。

今後、マンション探しをしていく上で、ご不明な点等ございましたら何なりとTOANETへお気軽にご相談くださいませ。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

　　

Q&A

Q分譲マンションの専有部分の敷地利用権が国庫に帰属した場合、その後のマンション管理、経営に支障をきたすのではないの？

Aいいえ。
国の所有財産となれば、国が管理や処分を行いますので問題ございません。

投稿者プロフィール

宮脇 平営業

前職は、不動産とは全く関係のない業界で働いていました。　不動産業に従事する父の影響もあり、またお客様の一大イベントである「マイホームの購入」にお立合いしたいと思い不動産業界に転職致しました。
不動産の知識としてはまだまだ勉強中の身です。 ですが、お客様一人ひとりに誠心誠意、情熱と丁寧さを持って接する気持ちだけは誰にも負けません。 気軽に声がけできる、安心できる不動産パートーナーになるまで、日々邁進致します。
お客様にとって住宅購入は、「一生の記憶」に残る経験です。 そんな人生の一大イベントを通じて、お客様に幸福をご提案できる、「宮脇さんから買って良かった」と思ってもらえるそんな営業マンになり、その後も不動産の相談者として一生のお付き合いができればと思います。

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