契約不適合責任について解説します│現役営業マンが教えるシリーズ

不動産の購入を検討していると、契約不適合責任という言葉を耳にしたことも少なくないと思います。
今回は、不動産売買の際、重要な事項となる契約不適合責任について、ご紹介します。

瑕疵とは

瑕疵とは、物件に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態を指します。
具体的に、下記が瑕疵となります。

・シロアリなどの虫食い
・地中埋設物の存在や土壌汚染

また、不動産の瑕疵については物理的な欠陥のみではなく、心理的欠陥についても、その範囲に含まれます。
「過去に自殺があった」「室内での病死」などは心理的瑕疵に該当し、買主へ事前に伝える義務があります。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、瑕疵に対して責任を負うことで、例えば引き渡し後、雨漏りが発覚した場合、補修費用および雨漏りで受けた損害賠償を負担することです。

この契約不適合責任が認められるかどうかは、瑕疵が「隠れた瑕疵」であるかが論点になります。
隠れた瑕疵とは、物件の購入時に、その瑕疵が買主にとって発見が不可能なものである場合に契約不適合責任が認められます。

例えば、引渡し後に水漏れしているのが発覚し、その原因が給排水管の故障だったとします。
その給排水管の故障が引渡し時に、既に発生していたものであれば、売主は契約不適合責任を追及されます。

しかし、給排水管の故障は、売主も気づかない可能性がありますが、そのような場合でも契約不適合責任は追及されます。
このような瑕疵を「隠れた瑕疵」といいます。

一方、例外として引渡し時に買主がその瑕疵を知っている、もしくは注意をしていれば発見できた場合は、買主は契約不適合責任を主張できません。

なお売主が契約不適合責任を負う範囲については、契約により異なることがございますので、しっかりと不動産会社に聞き、事前に把握しましょう。

契約不適合責任の期間

売主が個人の場合

基本的に売買では、契約不適合責任の期間は3ヶ月とする場合が多いです。
売却後、3ヶ月以内に瑕疵が発見されると、売主は責任を負わなければなりません。
責任を負いたくないという場合は、最初からその条件で売出しをすることもできます。
その場合、「売主は、契約不適合責任を負わないものとする。」といった条文を契約書に設けることになります。

売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者の際は、契約不適合責任を免責することはできません。
また、期間は物件を引渡してから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約もすることができません。
契約不適合責任を2年以上としなかった場合は、民法の規定である「発見後から1年間」が適用されますので、売主が宅建業者ですと買主は安心できると言えます。

引渡しから2年間以内に瑕疵が見つかれば、宅建業者が修補する必要があります。

反対に買取など不動産会社に売却する場合は、不動産会社が再度瑕疵をチェックし、是正した上で売却する為、あまり細かいことを気にせず購入するケースが多いです。
つまり、不動産会社に売却するときは、問題がある物件でもそのまま引き渡せるというのがメリットの一つです。

契約不適合責任の有効性

買主が合意の上ならば「売主は一切契約不適合責任を負わない」という特約は有効です。
しかし、この特約を締結した後で買主が購入後、すぐに瑕疵を発見し、売主に対して損害賠償請求を求めてくるということがあります。

ここで特約が有効であるかどうかのポイントは、その発見された瑕疵について「売主が知らなかったこと」という点です。
本当に売主が知らなかった瑕疵であれば、契約不適合責任免責の特約は有効です。
反対に、実は売主がその瑕疵を知っていた場合は、特約は無効となり損害賠償請求に応じる必要があります。

不動産の契約をする際は、不動産会社から物件状況報告書の記入を依頼されます。
報告書とは、雨漏りや給排水管の故障、近隣とのトラブルや、過去に事件があったなど。。把握している問題点を全て記載する必要があります。
契約不適合責任を負わないようにするためにも報告書は、正直に問題点を記載することが重要です。

売主が法人または、個人事業主で、買主が一般個人である場合は、契約不適合責任を全部免責することはできません。
消費者契約法で「土地・建物のすべての隠れた瑕疵について、その責任の全部を免除する条項を定めることを禁止しています。」とあります。その為、契約不適合責任を全部免責することはできません。

限りなく個人に近い法人であっても、法人である限り、消費者契約法が適用されますので注意が必要です。
また、買主が個人事業主で、売主が法人であれば消費者契約法は適用されません。
あくまでも買主は一般消費者である個人に限ります。

まとめ

中古物件の購入を検討していると、瑕疵は気になる部分だと思います。
物件により売出し方が違うケースがありますので、一つ一つ気になる物件があれば不動産会社の営業マンに聞くのが良いと思います。
TOANETでは、神戸市中央区の物件を熟知しています。
お客様のニーズに合った最適なご提案をさせていただきますので、何なりとご相談くださいませ。

神戸でマンションを探すなら、是非REAGENTをご活用ください。

　　

Q&A

Q設備の不具合の有無も事前にわかりますか？

Aはい。
事前に売主様へ聴取し、ご案内時に報告致しますのでご安心下さいませ。

投稿者プロフィール

宮脇 平営業

前職は、不動産とは全く関係のない業界で働いていました。　不動産業に従事する父の影響もあり、またお客様の一大イベントである「マイホームの購入」にお立合いしたいと思い不動産業界に転職致しました。
不動産の知識としてはまだまだ勉強中の身です。 ですが、お客様一人ひとりに誠心誠意、情熱と丁寧さを持って接する気持ちだけは誰にも負けません。 気軽に声がけできる、安心できる不動産パートーナーになるまで、日々邁進致します。
お客様にとって住宅購入は、「一生の記憶」に残る経験です。 そんな人生の一大イベントを通じて、お客様に幸福をご提案できる、「宮脇さんから買って良かった」と思ってもらえるそんな営業マンになり、その後も不動産の相談者として一生のお付き合いができればと思います。

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